Evaluierungsergebnis zum Handlungskonzept Wohnen, Weiterentwicklung der Quotierungsregelung

18. Juni 2020

Ergänzungsantrag der Ratsfraktion von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN zur Vorlage APS/037/2020 Evaluierungsergebnis zum Handlungskonzept für den Wohnungs-markt, Weiterentwicklung der Quotierungsregelung und weiteres Vorgehen

An
Herrn
Oberbürgermeister Thomas Geisel

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister Geisel,

die Fraktion von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN bittet Sie, den folgenden Ergänzungsantrag auf die Tagesordnung des Rates am 18.05.2020 zu nehmen und abstimmen zu lassen:

Der Rat der Landeshauptstadt beauftragt die Stadtverwaltung das Handlungskonzept Wohnen in folgenden Punkten zusätzlich weiterzuentwickeln:

  • Bei Wohnungsbauvorhaben im Rahmen von Bebauungsplänen mit städtebaulichem Vertrag, bzw. bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen mit Durchführungsvertrag sind insgesamt 60 % der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren. Der Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus muss dabei mindestens 30 % betragen und kann auf bis zu 40 % erhöht werden, der Anteil des preisgedämpften Wohnungsbaus muss mindestens 20 % betragen und kann entsprechend bis auf 30 % erhöht werden. Die Summe der Anteile des öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus muss in jedem Fall 60% ergeben.
  • Der Startwert der preisgedämpften Miete wird auf 9,00 €/m2 festgelegt. Die jährliche Anpassung erfolgt wie in der Vorlage beschrieben weiterhin am Baupreisindex orientiert, allerdings nur bis zu einer Erhöhung von 1,5 %.
  • Es wird festgelegt, dass preisgedämpfte Eigentumswohnungen nur an Personen veräu-ßert werden dürfen, die Anspruch auf ein Darlehn im Rahmen der städtischen Eigen-tumsförderung haben. Dies stellt die Überprüfung der Einkommensgrenzen und der finanziellen Belastung sicher.

Sachdarstellung
Mit dem Handlungskonzept Wohnen hat Düsseldorf vor sieben Jahren einen zentralen Baustein für eine gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik geschaffen. Die Evaluation und die Vorschläge zur Weiterentwicklung verdeutlichen die Erfolge und knüpfen an ihnen an, sie zeigen aber auch die Lücken und Potenziale auf.

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes insgesamt und insbesondere die extreme Bodenspekulation zeigen, dass der preisregulierte Anteil angehoben werden muss. Die bei der ersten Fortschreibung eingeführte flexible Aufteilung zwischen den Anteilen geförderter und preisgedämpfter Wohnungen sollte beibehalten werden.

Aufgrund der zunehmenden Bedeutung von Wohnhochhäusern und dank einer verbesserten Genehmigungsfähigkeit, sollte die Standardregelung der Quotierung auch dann greifen, wenn im Plangebiet ausschließlich ein oder mehrere Wohnhochhäuser entstehen. Sollten aufgrund der Rahmenbedingungen nachweislich keine oder nicht ausreichend förderfähige Wohnungen eingeplant werden können, kann dieser Anteil durch preisgedämpfte Wohnungen ersetzt werden.

Ein Fehler im 2013er Handlungskonzept war die automatische Anpassung der preisgedämpften Miete gemäß Baukostenindex. Angelehnt an die Inflationsraten wäre der 2013 festgelegte Startwert von 8,50 €/m2 bis heute nur auf etwa 9,20 € gestiegen – nicht auf fast 11 €. Auch der Abstand zur Mietgrenze im Förderweg B von aktuell 7,60 € zeigt die Diskrepanz auf: Angepasst an den Abstand der Zielgruppen wären 8,70 € als preisgedämpft angemessen (Einkommensgrenze + 40 % im Förderweg B und + 60 % im preisgedämpften Wohnungsbau). Daher sollte der Startwert jetzt auf 9,00 € gesetzt und die Indexierung wie vorgeschlagen auf 1,5 % pro Jahr begrenzt werden.

Bei preisgedämpften Eigentumswohnungen sind neben der Preisgrenze zwei Leitplanken wichtig: Sie sollen die angedachte Zielgruppe der „Normalverdiener*innen“ erreichen und sie sollen die Erwerber*innen nicht finanziell so belasten, dass ihre Existenzgrundlage in Frage gestellt wird. Beide Punkte werden bei städtischen Darlehn im Rahmen der Eigentumsförderung abgeprüft. Daher sollten diese Prüfungen für die Vermarktung preisgedämpfter Eigentumswohnungen Pflicht sein. Auch für mögliche Weiterverkäufe sind diese Überprüfung sowie die Preisgrenze zu sichern.

Mit freundlichen Grüßen

Angela Hebeler                                  Norbert Czerwinski

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