Wohnen

Neue Chancen für das Wohnen in Düsseldorf

Düsseldorf ist eine wachsende Großstadt. Immer mehr Menschen entscheiden sich, hier zu leben. Durch stetigen Zuzug und steigende Geburtenzahlen ist der Druck auf den Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren deutlich größer geworden. Gerade deswegen ist es unser Ziel, auch in Zukunft qualitätsvolles Wohnen in jeder Preislage für alle Bevölkerungsgruppen zu ermöglichen.

Gemeinsam bekennen wir uns zu dem leitenden Gedanken, dass wir dem Rückgang von mietpreisgebundenem und öffentlich gefördertem Wohnraum in Düsseldorf aktiv entgegenwirken wollen. Um dieses Ziel zu erreichen, prüfen wir, welche Instrumente und Maßnahmen geeignet sind und wie sie angewendet werden sollen.

Wir schaffen und sichern bezahlbaren Wohnraum in gemischten Quartieren in einem gesunden und gut gestalteten Wohnumfeld. Dafür nutzen wir ein breitgefächertes Bündel von Instrumenten, das wir praxisgerecht und in vollem Umfang ausschöpfen wollen.

Wir werden eine qualifizierte Datengrundlage zum Düsseldorfer Wohnungsmarkt schaffen und für die Bürger*innen transparent nutzbar machen. Dabei arbeiten wir Hand in Hand mit Expert*innen für Statistik.

Bauen für jeden Bedarf
Vor allem durch den Wohnungsneubau wollen wir Perspektiven für den Wohnungsmarkt von morgen schaffen. Dabei nutzen wir die Möglichkeiten des Handlungskonzepts Wohnen für einen sozial verträglichen Mix aus öffentlich gefördertem, preisgedämpftem und frei finanziertem Wohnraum. Dieses Regelwerk werden wir auch künftig an seinen Ergebnissen und Erfolgen messen und umsichtig weiterentwickeln.

  • Handlungskonzept Wohnen: Wir verpflichten uns, im Handlungskonzept Wohnen eine Quote von 50 Prozent für preisregulierten Wohnungsbau festzulegen. Diese Quote soll sich aus mindestens 30 Prozent öffentlich geförderten und 20 Prozent preisgedämpften Wohnungen zusammensetzen. Darüber hinaus wollen wir Ideen entwickeln, wie ein städtisches Förderprogramm zusätzlichen günstigen Wohnraum oberhalb von 50 Prozent auf freiwilliger Basis ermöglichen kann.
    • Quote im Hochhaus: Das Handlungskonzept Wohnen soll für Hochhäuser mit einer Sockelbebauung vollumfänglich Anwendung finden. Für Hochhäuser ohne Sockelbebauung gilt eine Quote von 20 Prozent für preisgedämpften Wohnungsbau als bindend. Nach zwei Jahren lassen wir die Bauvorhaben sowie die Entwicklungen auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt überprüfen und passen bei Bedarf diese Regelung an. So wollen wir sicherstellen, dass Investor*innen nicht von vornherein gezielt auf Sockelbauten verzichten.
    • Quotierung ohne Vertragspartner*innen: Wir werden gemeinsam mit der Stadtverwaltung Lösungen prüfen und entwickeln, wie in Verfahren ohne Partner*innen für einen städtebaulichen Vertrag – d.h. ohne Bebauungsplan nach § 34 Baugesetzbuch, bei existierenden B-Plänen mit Befreiungsgesuchen, in Baugebieten mit differenzierter Eigentumsstruktur – Investor*innen bei einer Umsetzung der wohnungspolitischen Ziele verpflichtend eingebunden werden können.
    • Mietpreisgedämpfter Wohnraum: Im Rahmen der Auswertung des Handlungskonzepts Wohnen stehen wir weiterhin zur Neufestlegung des Startwerts der preisgedämpften Miete auf unter zehn Euro pro Quadratmeter – und zwar auf 9,80 Euro pro Quadratmeter. Im Bedarfsfall prüfen wir städtische Mietzuschüsse und Ähnliches. Wesentlich für die Festlegung des Preises ist Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Wir werden dort die aktuellen Entwicklungen nachvollziehen und uns stetig damit auseinandersetzen.
    • Selbstgenutztes Wohneigentum: Wir wollen weiterhin auch selbstgenutztes Wohnungseigentum in Düsseldorf unterstützen. Dazu möchten wir die Förderung verbessern und präzisieren, indem wir das Wissen von Expert*innen auf dem Wohnungsmarkt, wie der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft (SWD) und weiterer gemeinwohlorientierter Träger*innen, nutzen.
    • Förderprogramme: Wir wollen die bestehenden Förderprogramme im Bereich Wohnen regelmäßig auswerten und stärken. Dabei sollen auch neue Fördermöglichkeiten erschlossen werden.
    • Stärkung von besonderen Wohnformen: Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt ist vielfältig. Gerade in den letzten Jahren hat die Zahl der besonderen Wohnformen – beispielsweise für spezielle Gruppen – deutlich zugenommen. Wir wollen die unterschiedlichen Angebote weiter unterstützen und neue etablieren.
    • Azubi- und Studierendenwohnen: Wir wollen Azubi- und Studierendenwohnen weiterhin unterstützen, um den Bedarf in Düsseldorf zu decken.
    • Wohngruppen und Baugemeinschaften: Wir möchten erreichen, dass zehn Prozent aller Flächen diesen Bedarfsgruppen zur Verfügung stehen.
    • Beschäftigtenwohnen: Uns ist wichtig, dass in Düsseldorf auch Werks- und Beschäftigtenwohnungen entstehen. Für Unternehmen wollen wir Anreize schaffen und sie dabei unterstützen, Wohnraum für Mitarbeitende zu errichten. Auch die Stadt Düsseldorf soll hier für ihre Beschäftigten aktiv werden.
    • Umnutzung für Wohnen: Wir möchten prüfen, ob geplante Hotelbauten und auch Büro- und Einzelhandelsflächen für Wohnungen umgenutzt werden können.
  • Regionale Wohnbau-Entwicklung: Wir wollen uns mit den Nachbarkommunen darüber austauschen, ob und wie eine gemeinsame Schaffung von Wohnraum möglich ist.
  • Vergabe von Liegenschaften: Im Sinn einer nachhaltigen Wohnungspolitik wollen wir für die Vergabe von städtischen Grundstücken das Erbbaurecht nutzen. Wir machen uns dafür stark, dass der An- und Verkauf von städtischen Flächen nicht Bestandteil von Bodenspekulation wird. Wir streben gemischte Quartiere mit einem funktionierenden und gut gestalteten Wohnumfeld an. Die bisherigen Beschlüsse zur Liegenschaftspolitik werden von uns konkretisiert und präzisiert. An- und Verkauf von städtischen Flächen sollen nicht Bestandteil der Bodenspekulation sein.
  • Aktive Bodenvorratspolitik: Wohnungspolitische Ziele lassen sich einfacher erreichen, wenn die Stadt für den Wohnungsbau über eigene Flächen verfügt. Darum möchten wir ihr ermöglichen, aktiv Grundstücke „auf Vorrat“ anzukaufen, die zu einem späteren Zeitpunkt entwickelt werden können.
  • Nutzung von Vor- bzw. Rückkaufsrechten: Wir setzen uns dafür ein, dass die Stadt Vor- oder Rückkaufsrechte zum Erwerb von Grundstücken ausübt. Daher werden wir ein Verfahren etablieren, bei dem die Nutzung dieser Rechte – in Abstimmung mit der Politik – standardmäßig geprüft wird. Abweichende Fälle müssen entsprechend begründet werden. Die Stadt soll die erforderlichen Finanzmittel erhalten, damit sie von Vor- oder Rückkaufsrechten Gebrauch machen kann.
  • Baugebote/Bauverpflichtungen: Wir möchten, dass in Düsseldorf Baurecht zeitnah genutzt wird, damit rasch neuer Wohnraum entsteht. Deshalb werden wir gemeinsam mit der Verwaltung prüfen, wie Eigentümer*innen gezielt dazu verpflichtet werden können, Baurecht möglichst schnell umzusetzen. Hier können städtebauliche Verträge oder vorhabenbezogene Bebauungspläne eine Möglichkeit sein. Im Blick haben wir dabei große Projektentwicklungen und Flächen mit einer besonderen stadtentwicklungs- und quartiersbezogenen Bedeutung und nicht etwa kleine private Grundstücke.

Wohnraumsicherung als Ziel
Für den Düsseldorfer Wohnungsmarkt ist nicht nur der Neubau von Wohnungen wichtig. Auch der fast 360.000 Wohneinheiten umfassende Bestand spielt eine entscheidende Rolle. Deshalb wollen wir den preisgemischten Wohnraum im Bestand sichern und wenden uns gegen soziale Verdrängungsprozesse in den Quartieren.

  • Ankauf von Belegungsbindungen:
    • Wir haben uns den Ankauf von preiswerten Belegungsbindungen zum Ziel gesetzt. Dafür sollen die Rahmenbedingungen überprüft werden. Eine entsprechende Initiative an die NRW-Regierung zur Anpassung der Landesförderung möchten wir auf den Weg bringen, damit das Ankaufsinstrument umfassend genutzt werden kann.
    • Um bei großen Unternehmen und privaten Vermieter*innen für den Ankauf zu werben, wollen wir ein Konzept entwickeln.
    • Das bestehende städtische Förderprogramm zum Ankauf von Mietpreis- und Belegungsbindungen werden wir fortschreiben und die entsprechenden finanziellen Mittel wie bisher bereitstellen. Dies kann ein Zwischenschritt sein, bis die Landesförderung entsprechend angepasst wird.
  • Controlling für preisgedämpftes Wohnen:
    • Wir wollen neue Wege gehen, um sicherzustellen, dass die Regeln für den preisgedämpften Wohnraum eingehalten werden. Dabei müssen die Zuständigkeiten innerhalb der Stadtverwaltung geklärt und transparent gestaltet werden. Wir setzen uns dafür ein, dass das Wohnungsamt bei der Überprüfung der Regeltreue die Federführung übernimmt.
    • Insgesamt wollen wir die Zielwirkung eines Controllings prüfen und stärken, um eine ausreichende Datengrundlage zu schaffen. Wir möchten erreichen, dass die Stadt die Einhaltung der Regeln beim preisgedämpften Wohnraum angemessen kontrollieren kann.
    • Preisgedämpfter Wohnraum nach dem Düsseldorfer Modell ist bislang nur eine wohnungspolitische Vorgabe und wird nicht von der Wohnungsbauförderung des Landes unterstützt. Deshalb treten wir dafür ein, dass die Landesregierung ein eigenes Förderprogramm für diesen Bereich entwickelt, das auf Geldmittel zugreift, die nicht anderweitig genutzt wurden.
  • Wohnraum-Schutzsatzung: Gegen die Zweckentfremdung von Wohnungen wollen wir das Instrument der Wohnraum-Schutzsatzung auch künftig nutzen, ihre Effekte bewerten und die Satzung, wo nötig, nachschärfen. Oberstes politisches Ziel bleibt, bestehenden Wohnraum wieder der Wohnnutzung zuzuführen und rasch zu vermieten.
  • Leerstand: Ein Leerstand-Monitoring für Düsseldorf soll das Potenzial im Leerstand offenlegen. Leerstand im Neubau wollen wir verhindern, indem wir den Markt analysieren und Teilbereiche definieren, wo die Vermarktung wegen eines hohen Mietpreises, dysfunktionaler Wohnungszuschnitte oder schwacher städtebaulicher Situationen stockt. Grundsätzlich werden wir darauf achten, dass neue Wohnungen marktnah und bedarfsorientiert errichtet werden. Im Schulterschluss mit den (gemeinwohlorientierten) Akteur*innen wollen wir in einer realistischen Betrachtung ermitteln, zu welchen Bedingungen Wohnraum geschaffen werden und was gegebenenfalls ein angemessener Mietpreis sein kann.
  • Umwandlung von Wohnungen: Wo sich abzeichnet, dass Mietwohnungen innerhalb von größeren Gebäudekomplexen oder in Quartieren in großem Umfang in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen, wollen wir genau hinsehen und prüfen, ob ein steuerndes Eingreifen der Stadt sinnvoll erscheint. Dabei werden wir alle zur Verfügung stehenden Instrumente anwenden – und zwar dort, wo es rechtlich möglich und auch sinnvoll durchführbar ist. Wir werden zudem prüfen, welche weiteren Möglichkeiten sich aus aktuellen Gesetzesinitiativen ergeben, wie beispielsweise dem aktuell im Bundestag zur Beratung anstehenden Bauland-Mobilisierungsgesetz.
  • Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung): Uns kommt es darauf an, Verdrängungs- und Gentrifizierungs-Prozessen bei bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Das derzeit laufende Pilotprojekt zur sozialen Erhaltungssatzung werden wir mit Blick auf Wirkung und Umsetzbarkeit auswerten. Hierfür wollen wir uns im Wohnungsausschuss regelmäßig über die aktuellen Sachstände informieren lassen. Dadurch ergeben sich frühzeitig Rückschlüsse auch für andere Wohngebiete. Bei Bedarf wollen wir weitere Quartiere mit ähnlichen Grunddaten überprüfen und ggf. parallel bearbeiten lassen. Modernisierungsmaßnahmen betrachten wir differenziert. Politisch befürworten wir energetische Modernisierungen und den Abbau von Barrieren, sehen aber Maßnahmen kritisch, die über ein notwendiges Maß hinausgehen.
  • Umzugsmanagement und Wohnungstauschbörse: Wir wollen dieses städtische Serviceprogramm als niedrigschwelliges Angebot stärken und es mit zusätzlichen Hilfs- und Unterstützungsangeboten ausstatten.
  • Qualifizierter Mietspiegel: Ein Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument, damit Mieter*innen ihre Rechte durchsetzen können. Über die ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten wirkt er auf die allgemeine Mietentwicklung in Düsseldorf ein. Doch bislang berücksichtigt der Düsseldorfer Mietspiegel nur die neuen Mietverträge der vergangenen sechs Jahre. Die Daten von Bestandsmieten werden nicht einbezogen. Hier werden wir an die Bundesregierung appellieren, diese Regelung zugunsten der Mieter*innen anzupassen, um die aktuelle Preisentwicklung abzubremsen.
    Bisher gilt in Düsseldorf lediglich ein einfacher Mietspiegel. Wir werden prüfen, inwieweit ein qualifizierter Mietspiegel die Düsseldorfer Situation, z. B. durch Abbildung des nicht ertüchtigten Bestands oder Aufnahme energetischer Standards, genauer darstellen und in der Folge den örtlichen Preisdruck abmildern kann. Dabei werden wir die Auswirkungen sowie Vor- und Nachteile genau untersuchen und auch die Erfahrungen aus anderen Kommunen berücksichtigen.
  • Beratung von Mieter*innen: Zur Unterstützung von Mieter*innen wollen wir Beratungsstrukturen für die Themenfelder Instandsetzung und Modernisierung schaffen, die die jeweiligen rechtlichen Möglichkeiten objektiv bewerten können.
  • Vorbeugung gegen Wohnungslosigkeit: Wir wollen Wohnungslosigkeit weiterhin vorbeugen. Dazu gehören eine verstärkte Akquise von Wohnraum und die fortgesetzte Zusammenarbeit zwischen der Stadtverwaltung und den Düsseldorfer Wohnungsunternehmen. Wir werden uns dafür einsetzen, dass das Wohnungsamt hier die Aufgabe einer Schnittstelle übernimmt, die betroffene Personen an Fachberatungen vermittelt und auch eine Rückkopplung aus der Fachberatung erhält. Die bestehenden Beratungsangebote müssen besser miteinander vernetzt werden. Dabei sollte das Wohnungsamt eine wirksamere Rolle in der Wohnraumvermittlung übernehmen. Dies könnte beispielsweise durch engere Kooperation mit der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft erreicht werden.

Gemeinsam für einen funktionierenden Wohnungsmarkt
Für eine erfolgreiche Wohnungspolitik in Düsseldorf, die auch künftige Herausforderungen meistert, ist eine gute Zusammenarbeit der unterschiedlichen Akteur*innen entscheidend. Eine besondere Rolle fällt hier der städtischen Verwaltung und den städtischen Tochterunternehmen zu.

  • Wohnungsamt: Wir wertschätzen die Fachkompetenzen der Mitarbeitenden des städtischen Wohnungsamts und wollen sie in ihrem Servicehandeln nach außen gegenüber den Bürger*innen und auch nach innen gegenüber der Verwaltung stärken. Dazu ermöglichen wir qualifizierte Fortbildungen und beschleunigen die Digitalisierung von Verwaltungsabläufen.
  • Personelle Ausstattung: Mit Blick auf unsere wohnungspolitischen Ziele sehen wir das Erfordernis, personelle Ressourcen zu verstärken. Zusätzlichen Personalbedarf wollen wir insbesondere im Controlling von preisgedämpftem Wohnungsbau, Wohnraum-Schutzsatzung bzw. möglicher sozialer Erhaltungssatzung sowie bei der Stärkung des Wohnungsamts nach innen und außen prüfen.
  • Städt. Wohnungsbaugesellschaft (SWD): Wir sehen es als Kernaufgabe der SWD an, Wohnraum in guter Qualität zu schaffen und den Wohnungsbedarf in Düsseldorf in Teilen zu decken. Die dazu erforderliche Ausstattung der SWD wollen wir gewährleisten. Wir befürworten eine auskömmliche Eigenkapitalquote und Liquidität. Für die Zukunft halten wir ein größeres Bauvolumen für wünschenswert. Wir werden prüfen, welche Anforderungen durch eine Erhöhung entstehen und welche konkreten Maßnahmen sich zwingend daraus ergeben. Grundsätzlich soll die SWD in ihrem Geschäftsportfolio auch besondere Nutzungen, wie z. B. Ateliers und Atelierwohnungen, sichern, schaffen und weiterentwickeln.
  • Selbstorganisationen aus der Stadtgesellschaft stützen und beraten: Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt ist vielfältig und von zahlreichen unterschiedlichen Beteiligten geprägt. Darunter nehmen selbstorganisierte Gruppen eine besondere Rolle ein. Wir werden uns dafür einsetzen, dass die Stadt hier Impulse aus der Bürgerschaft erkennt, aufgreift, begleitet und unterstützt. Das Interesse z. B. von Wohn- und Baugruppen ist nach wie vor groß, die Planung und Umsetzung dieser Projekte aber noch immer ein längerer Weg. Hier wollen wir stärker mit Ideen und Konzepten helfen. Anlaufstelle für Rat und Tat kann die bestehende Agentur für Wohn- und Baugruppen sein, die dafür entsprechend aufgestellt sein muss. Eine finanzielle Unterstützung muss im Einzelfall beraten werden. Dabei achten wir auf die Gleichbehandlung mit anderen Wohnformen und vermeiden Konkurrenzverhältnisse zwischen den einzelnen Programmen. So wollen wir die Vielfalt der Wohnformen und Nutzungen in den Quartieren ausbauen und weitere gemeinwohlorientierte Akteur*innen stärken.
  • Gemeinsam stark: Die Organisationen, Genossenschaften und Verbände auf dem Wohnungsmarkt mit ihren Mitgliedsunternehmen sind für uns wichtige und verlässliche Partner bei der Sicherung und dem Bau bezahlbarer Wohnungen. Wir wollen deren Zusammenarbeit mit der Stadt noch enger gestalten. Dabei wollen wir insbesondere mit den langfristigen und gemeinwohlorientierten Bestandshalter*innen neue Wege der Kommunikation finden, um gemeinsame Herausforderungen zu diskutieren, gemeinsame Initiativen zu entwickeln und bestehende Angebote und Strukturen zu vernetzen.

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