Worum geht es?
Seit 2013 gilt in Düsseldorf das „Handlungskonzept Wohnen“ (HKW). Darin ist u.a. geregelt, dass in einem Baugebiet, für das ein Bebauungsplan erstellt wird, mindestens 40% der Wohnungen preisreguliert gebaut werden.
Unter preisreguliert fallen öffentlich geförderte Wohnungen (sogenannte „Sozialwohnungen“) und „preisgedämpfte“ Wohnungen.
Innerhalb dieser 40%-Quote gibt es Spielraum: das Minimum für den öffentlich geförderten Wohnungsbau liegt bei 20% und beim preisgedämpften Wohnungsbau bei 10%. Die Verteilung der übrigen 10% ist dem Investor überlassen.
Was ist „preisgedämpft“?
Zwischen dem geförderten und dem freifinanzierten Wohnungsbau entsteht eine immer größer werdende Lücke. Mit dem preisgedämpften Angebot im Miet- aber auch im Eigentumssegment (zur Selbstnutzung) soll diese Lücke geschlossen werden.
Das Angebot richtet sich in erster Linie an Haushalte mit einem mittleren Einkommen (sog. „Normalverdiener“), die keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung haben, am freien Wohnungsmarkt aber schlechte Chancen haben.
Die Mietobergrenze wurde im Jahr 2016 angepasst und auf 9,60 €/m² Nettokaltmiete festgelegt. Im Bereich des selbstgenutzten Eigentums gilt bislang die Höchstgrenze von 2.500 €/m² Wohnfläche (inkl. Tiefgaragen-Stellplatz).
Warum sollen die Eigentumswohnungen jetzt teurer werden?
Gestiegene Baukosten haben zur Folge, dass der Bau von preisgedämpften Eigentumswohnungen zu einem Preis von 2.500 Euro inkl. Tiefgaragenstellplatz nicht realisiert wurde. Analog zur Anpassung des Mietpreises wurde auch der Preis für preisgedämpftes Wohneigentum evaluiert.
Ein von der Verwaltung in Auftrag gegebenes Gutachten durch das Sachverständigenbüro „Quaestio – Forschung & Beratung“, kommt zu dem Ergebnis, dass ein Verkaufspreis von 2.450 bis 2.950 €/m² für dieses Segment (jetzt allerdings ohne Tiefgaragenstellplatz), unter Berücksichtigung der gestiegenen Baukosten, angemessen ist. Aus Sicht des Gutachters bildet diese Preisspanne ein Äquivalent zum preisgedämpften Mietwohnungsbau zu 9,60 €/m².
Was fordert die Bauwirtschaft?
Der Vorschlag der Sachverständigen (Quaestio) wurde von der Wohnungswirtschaft abgelehnt. Sie sehen Fehler in der Berechnung und führen einen erhöhten Vermarktungsaufwand bei Einzelverkäufen gegenüber der Vermietung an.
Die Forderung der Wohnungswirtschaft lautet 3.400 €/m². Für diesen Wert würden sie Eigentumswohnungen statt Mietwohnungen im preisgedämpften Segment bauen. Mit einem Berechnungsmodell der Sparkasse wollen sie gleichzeitig nachgewiesen haben, dass eine Finanzierung der Wohnung für eine vierköpfige Familie aus der Zielgruppe möglich sei.
Was sagt die Verwaltung?
Die Verwaltung hat sich mit der Wohnungswirtschaft zusammengesetzt und letztlich den von der Wohnungswirtschaft genannten Preis und die gesamte Argumentation übernommen. Mit anderen Akteur*innen am Wohnungsmarkt, beispielsweise den Mieter*innen oder den Familien, die sich für Eigentumswohnungen interessieren, wurde nicht gesprochen.
Was fordern die GRÜNEN?
Das Ziel des preisgedämpften Wohnungsbaus war, dass sich dieser positiv auf die Preisentwicklungen am Wohnungsmarkt auswirkt. Es soll Wohnraum geschaffen werden, den sich Haushalte mit mittlerem Einkommen leisten können. 3.400 €/m² ist aus unserer Sicht nicht mehr preisgedämpft. Denn ein 4-Personen Haushalt müsste zur Finanzierung erstmal 60.000 Euro Eigenkapital (geerbt, angespart) mitbringen und dann ein monatliches Nettoeinkommen von insgesamt 4.000 Euro oder mehr haben (Musterrechnung der Verwaltung Seite 6). Das trifft in Düsseldorf nur auf die obersten 22% der Haushalte zu (Statistik Seite 28), die nicht die oben beschriebene Zielgruppe für preisgedämpfte Wohnungen sind.
Wir haben daher zusammen mit SPD und FDP einen Grenzwert von 2.950 €/m² vorgeschlagen, also das oberes Ende der oben genannten Gutachterspanne. Damit würden die gestiegenen Baukosten berücksichtigt, die Stadt würde sichaber nicht an Grundstücksspekulationen beteiligen. Das Problem der Investoren liegt in der Höhe der Grundstückspreise. Unsere Forderung ist, dass das HKW von allen Investoren bereits beim Grundstücksankauf eingepreist werden muss. Dies wiederum wird sich langfristig positiv auf die Grundstückspreise auswirken.
Was lohnt sich: 9,60 Euro/qm Miete oder 2.950 Euro/qm Verkauf?
Ob Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen gebaut werden, hängt in erster Linie von den Geschäftsmodellen und der Finanzierungen der Investoren ab. Man kann die Preise trotzdem vergleichen. Bei angenommenen 2% Zinsen über 30 Jahre ergäbe sich bei einem Kaufpreis von 3.400 €/m² eine monatliche Belastung von ca. 12,50 €/m². Selbst bei 2.950 €/m² liegt die Kostenbelastung immer noch bei knapp 11 €/m² und damit über dem preisgedämpften Mietpreis. Der von uns nun beschlossene Wert ist also wesentlich näher am preisgedämpften Mietpreis.
Extrem problematisch ist, dass Kapitalanleger (Fonds, Versicherungen, Rentenkassen) den Bauträgern im Moment auch für Mietwohnungen viel Geld bieten. Wenn ein Bauträger seine neuen preisgedämpften Mietwohnungen an einen Kapitalanlager zu mehr als 3.000 €/m² verkaufen kann, wird er sie kaum für weniger als einzelne Eigentumswohnungen an Selbstnutzer verkaufen wollen. Trotzdem können wir politisch nicht nur dem Markt hinterherlaufen. Wir wollen und müssen Rahmen setzen.
Was passiert, wenn sich Investoren querstellen z.B. beim „Grand Central“
Derzeit laufende Projekte wurden mit den alten Konditionen geplant und finanziert. (8,50 €/m² bzw. 2.500 €/m²).
Kein Investor kann behaupten, dass er das nicht wusste. Alle müssen die Quoten erfüllen und auch preisgedämpfte Wohnungen bauen (zwischen 10 und 20%). Wenn sie nicht als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen, müssen sie zu max. 9,60 Euro/qm als Mietwohnungen angeboten werden. Auch davon gibt es im Neubau in Düsseldorf viel zu wenige.